评析本案涉案的合同所涉及的法律问题
案件介绍：
2014年4月12日，原告张*（70多岁）与被告北京市某房地产公司签订了一份商品房买卖合同，合同一式三份，买卖双方及房产局各执一份。双方约定所售房屋总价款为228000元，付款方式为一次性付款。当时，原告在合同上签署了姓名，被告方由授权的代理人王某签名，并加盖了公司的公章。2014年7月某日，被告公司的会计钱莹（无证据证明李某被公司授予了签约权或事后追认）应原告的要求对合同中付款方式的条款“一次性付款”变更为“买受人在支付首期购房款205000元后，余款由出卖人按银行有关规定为买受人办理按揭贷款手续”。此后，由于原告已超过银行规定的办理按揭贷款手续的年龄，不能办理按揭贷款手续，导致办理按揭贷款的合同条款无法履行。原告遂向被告提出解除合同，遭被告拒绝。原告于2014年12月底以被告未按约履行为原告办理按揭贷款手续为由，诉请法院解除该合同。
焦点意见：
该案在审理中存在两种不同意见：
第一种意见认为，该合同有效，双方应继续履行合同。因公司会计钱*即非公司的法定代表人，也非授权的代理人，而原告在签订合同时，已明知被告的代理人是王某，原告没有理由相信钱莹有代理权。此后，原告找公司会计钱莹为其变更合同付款方式条款的行为不符合合同法表见代理的规定，所变更的合同条款属无效条款，故原告诉请解除合同不应支持。原、被告双方应按一次性付款方式履行合同。
第二种意见认为，该合同应当解除。理由是被告公司的会计钱莹应原告之约将合同中的付款方式“一次性付款”变更为“买受人在支付首期购房款205000元后，余款由出卖人按银行有关规定为买受人办理按揭贷款手续”，虽被告无证据证明钱莹被公司授予该合同的签约权，但钱莹身为该公司的会计，其在与客户就公司的业务达成的协议应视为公司的业务行为，应适用合同法关于表见代理的规定。被告有理由相信身为公司会计的钱莹有代理权，该代理行为有效。因此，钱莹变更合同条款的行为是有效行为，其所变更的合同条款是有效条款。现因合同目的（按揭贷款）不能实现，按照合同法规定故原告要求解除合同应予支持。
资深房地产专业律师靳双权评析：
笔者赞成第一种意见。因为按照我国合同法规定，无权代理行为所订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。相对人可以在一个月内催告被代理人予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案被告既未将签约权授予公司会计钱莹，对钱莹无权代理的行为事后也未追认，并且原告在一个月内也未催告被告对其公司会计无权代理的行为予以追认，故钱莹变更合同条款的行为应为无效行为，对被告不产生法律效力。因此，原、被告开始所签订的合同的付款方式“一次性付款”是有效条款，原、被告应履行该合同条款确定的义务。所以原告所提出的解除合同的理由不能成立。
2015-12-22 10:28:41 浏览：
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