出租房屋部分系违建,租赁合同系全部无效还是部分无效

出租房屋部分系违建,租赁合同系全部无效还是部分无效

 

出租房屋部分系违建,租赁合同系全部无效还是部分无效 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

【基本案情】:201387日,沈某与胡某签订《租房协议》一份,约定胡某将新安花园某栋半地下室232平方米、一楼48平方米及二楼232平方米的房屋出租给沈某用于普浴经营,房屋租赁期限至2021107日止。协议签订后,沈某交纳半年租金及10000元押金,开始进行房屋装饰装修。20131014日,区公安消防大队以涉案房屋地下室属于违建,不符合城市规划,责令沈某停止施工。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

因租赁合同无法履行,沈某与胡某产生租赁合同纠纷,沈某与201431日诉至某区法院,要求确认合同无效,要求胡某返还租金和押金,赔偿购买物品及装饰装潢损失,以及上述费用的利息损失。胡某以沈某自201387日支付6个月租金和押金后,至今未支付房租义务却仍然占有涉案房屋为由,反诉沈某立即迁让房屋,要求沈某支付租金至实际迁让之日止,承担房屋恢复费用至交接时状态的费用。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

在审理过程中,价格鉴定部门出具两份价格鉴定报告,其中一份对浴场物品及装潢部分的价格进行鉴定,物品价格总计为21万元,工程造价总计28万元,另一份鉴定报告对浴场恢复工程的价格作出鉴定结论,价格为96000元。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

【一审裁判】:一审法院经审理认为,胡某与沈某于201387日签订的《租房协议》是其真实意思表示,双方在签订合同以后已实际履行,但因胡某出租的涉案商业用房的地下室部分因没有经过建设工程规划许可,属于违法建筑,故该《协议》内容属于部分有效,但不影响《协议》其他部分的效力,其他部分内容仍然有效。因沈某租赁涉案房屋整体是为了经营普浴,现该《租房协议》部分无效,致使合同目的无法实现,依法可以解除《租房协议》,终止合同权利义务;胡某将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租,其自身过错较大,而沈某作为经营人在签订合同时对于租赁物部分存在未经建设工程规划许可的情况审查不严,并最终导致合同解除,也存在一定过错,根据双方过错程度和原因力大小,确定胡某与沈某的责任比例分别为80%20%。判决: nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1、解除双方签订的《租房协议》; nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2、胡某按80%的比例承担沈某工程造价、燃气工程款损失,返还押金1000元及部分租金; nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

3、沈某按20%的比例承担胡某恢复原状费用19348元,停业后至合同解除前房屋占用费40000元; nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

4、沈某迁让房屋,并将鉴定报告中的所列物品搬离该房屋; nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

5、驳回沈某、胡某其他诉讼请求。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

一审判决后,沈某不服,提起上诉,胡某未上诉。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

【代理意见】:本案的争议焦点有三:一涉案合同是部分无效还是全部无效,一审认定部分无效,依据是否充分;二是原审认定合同无效或解除后,给双方造成的损失,所作出的责任认定,依据是否充分;三原审对上诉人与被上诉人的损失的认定,依据是否充分。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

一、涉案合同应当是自始无效,这是依法终止双方权利义务关系的前提。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1、涉案租赁房屋具有违反法律强制性规定的情形,应属无效合同。上诉人实际承租过程中之所以无法经营,归根结底,系因涉案房屋自合同签订之前即存在违建情形,即涉案房屋未取得建设工程规划许可证。因此事实,相关行政执法部门依法责令上诉人对其经营浴场停止经营。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋存在违法情形,符合此条规定。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2、涉案协议不属于部分无效法定情形。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

首先,涉案房屋存在违建情形,致使上诉人经营场所整体无法通过消防设计审核。虽然涉案房屋是地下室部分没有经过建设工程规划许可,属于违法建筑,但正是因此情形,造成上诉人经营的浴场无法通过消防主管部门的消防设计审核和备案,以致被迫停业。消防部门作出不予受理决定的对象是浴场整体内装修工程,而非仅仅针对涉案经营场所的地下室部分,这也是事实。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

其次,涉案房屋存在违建情形,致使上诉人经营目的根本不能实现。上诉人承租涉案房屋,是用于普浴经营唯一之目的,相关装饰装潢和经营设施亦是按此经营用途统一施工和配置。由于上诉人经营场所被责令停业,致使涉案《租房协议》根本不能履行,而非部分不能履行。上诉人对一审就涉案合同具有目的无法实现的认定,不持异议。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

再次,对照租赁合同部分无效的法律规范,本案事实不属于租赁合同部分无效的法定情形。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

3、涉案合同关系终止不属于合同解除的情形。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

首先,合同解除的前提是涉案合同自始有效,但本案不属于此情形。纵观本案,涉案合同自合同签订之始既具有无效情形,并因此情形,致使涉案合同目的根本无法实现。一审按解除合同方式终止当事人权利义务关系,既是与其认定的事实自相矛盾,也与其实际是以合同无效的思路作出裁判判决内容相违背。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

其次,对照合同解除的法律规范,本案事实不属于租赁合同解除的法定情形。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

案涉合同因无效情形的存在,导致合同不能履行,并非由于一方当事人在合同履行过程中有不履行合同义务之行为,出现违约情形,致使另一方按约或依法解除合同,更不是因合同成立、生效后出现不可抗力因素,致使双方不能合同义务,致使不合同目的无法事项。案涉无效情形,在合同成立之前即已存在,这是客观事实。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

二、上诉人对涉案协议无效之结果,没有过错。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方损失。双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”根据本条规定,本案争议的第二个焦点,是双方当事人对涉案合同无效之结果是否存在过错。代理人认为,上诉人对涉案协议无效之结果,没有过错。理由如下: nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1、被上诉人负有交付合格租赁物的合同义务。根据法律规定,出租人将租赁物出租于他人,应当保证租赁物具有合法性,即租赁物能够被承租人合法使用、收益,这也是出租人对承租人应当履行的必要的、基本的义务。在签订合同之时,被上诉人将没有取得建设工程规划许可证的涉案房屋交付上诉人用于经营,在合同履行中也没有取得涉案房屋的建设工程规划许可证,证明其交付的租赁物不具有合法性,证明被上诉人没有按约全面履行合同义务。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

即便是按合同解除方式终止双方权利义务,因被上诉人没有履行合同主义务,亦是根本违约,按照合同严格责任原则,应由由自始未履行义务的一方当事人承担违约责任,而上诉人是本案的守约方,没有违约责任。举轻以明重,涉案合同存在无效情形,应当由造成无效情形的当事人承担法律责任。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2、上诉人在签订涉案合同时,尽到合理、谨慎的注意义务。上诉人在签订合同之始,进行权证查验和现场察看,有充分理由相信被上诉人对涉案房屋整体具有合法处分权;至于涉案房屋地下室部分是否取得建设工程规划许可证,被上诉人没有事先告知,而且上诉人作为社会上一般租赁人,按照签订租赁合同的习惯,对涉案房屋是否取得建设工程规划许可证,也超出了租赁人正常的审查能力和注意范围。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

综上,本案合同之所以无效,直接原因在于合同履行之前即存在违法情形,而被上诉人知道或应当知道这种违法情形,但仍将不合格的租赁物交付上诉人使用、收益,自合同履行之始即没有按约全面履行合同义务,造成合同无效之结果,该结果系由被上诉人行为所致,上诉人作为合同善意相对人,没有过错。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

三、上诉人的损失依法应由被上诉人全部承担。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

据上所述,涉案合同应当无效,且被上诉人对此结果承担过错责任,上诉人无责任,因此,上诉人的相关损失应由被上诉人承担,被上诉人所谓损失应当由其自行承担。理由如下: nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

1、关于涉案附和装饰装修物损失、燃气工程款、供水工程费用(含设计费)损失承担。根据无效租赁合同的相关司法解释,已形成附和的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。经鉴定,涉案已形成附和的装饰装修物现值为280355.85元,现合同无效系由被上诉人所致,上诉人对一审判决已形成附和的装饰装修物归被上诉人所有无异议,但应由被上诉人按此现值金额赔偿上诉人已附和装饰装修物损失。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

同理,被上诉人应当赔偿上诉人涉案燃气工程款45000元。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

另,供水工程费用(含设计费)共20500元,并不包含在鉴定价格中,一审认定有误,望二审予以明察,该项费用亦应当由被上诉人全额承担。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2、关于涉案物品的贬值损失、拆卸费、搬运费。虽然未附和的装饰装潢物品归上诉人所有,但因被上诉人的过错,造成上述物品产生不可避免的贬值损失,以及因搬离物品产生的拆卸费和搬运费,该损失和费用同上所述,亦应当由被告承担,经上诉人测算,涉案为符合的装饰装潢物品的贬值损失合计56464.9元、拆卸费17000元、搬运费10548.17合计84013.07元(具体测算依据见附件《物品鉴定价格表(一)——(七)》、《安徽省涉案财产价格鉴定相关技术技术参数参照标准》)。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

3、关于涉案租金的损失。根据无效租赁合同的相关司法解释,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。根据法律规定,上诉人对一审判决上诉人支付自2013116日至同年1216日(共41天)停业期间经营浴室的占有使用费,无异议,但对支付的金额有异议,其中应当扣减涉案房屋地下室部分的租金,因为该部分租金不应当得到法律保护,具体金额应当按其面积在涉案房屋面积中的比例予以相应扣减,即6556元(128800÷365×(232÷(232×248)×41),上诉人应予支付的房屋占有使用费为8113元(14669-6556)。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

关于停业后的租金。一审认为上诉人没有再获得占有房屋的经营利益,酌情确定停业后至合同解除前期间的租金为80000元。因一审没有阐明具体的计算标准,上诉人表示异议,且本案于2014311日由一审法院立案受理,上诉人已明确表示终止双方租赁关系,按照上诉人停业经营至此期间,共计为85天,即便按照涉案合同约定日租金353元计,也仅为30005元(353×85),更何况还应当扣减地下室部分不受法律保护的租金。具体金额,上诉人请求二审根据涉案情形,按此期限,并扣除地下室不受法律保护的部分,依法予以确定。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

因此,被上诉人应当按照上诉人已交付租金6440010000元押金,计74400元,扣除上诉人经营期间的房屋占有使用费8113元,以及二审酌情确定停业后至上诉人提出终止租赁关系期间的适当的房屋占有使用费(考虑无经营因素),剩余部分应当予以返还给上诉人。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

4、关于利息损失。因被上诉人过错,致上诉人经营目的无法实现,上诉人用于浴场经营的投资自始不能产生投资收益,该收益是可以预见且客观存在,上诉人一审亦有此主张,并以利息损失作为请求事项,如果二审需要明确,应当以同期银行贷款利率,按被上诉人返还上诉人租金、押金10000元、装饰装潢费用计491319元(鉴定价格)、自来水燃气工程费计70500元等合计金额,支付自201387日至生效判决确定给付之日。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

5、关于涉案房屋恢复原状的损失。在一审审理过程中,被上诉人反诉上诉人承担涉案房屋恢复原状损失96741元,上诉人不同意承担。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

首先,该诉求没有法律依据。一审期间,马鞍山市价格认证中心出具《关于马鞍山市雨山区海天浴场物品及装潢部分的价格鉴定结论》,鉴定涉案物品价格总计为210963.40元,工程造价汇总总计为280355.85元。工程造价涉及的已形成附和的涉案装饰装潢物的处理,无论是合同约定,还是一审判定,归被上诉人所有,被上诉人对上诉人予以折价补偿,上诉人对此不存在恢复原状的法律义务,被上诉人主张也没有法律依据。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

其次,实际恢复原状费用待定。即便上诉人在取回鉴定报告中涉及物品(如搬迁锅炉等)的过程中对房屋有所损坏,需要恢复原状,发生的费用也仅限于此项,与鉴定结论中涉及的整个装饰装潢工程需要恢复原状而发生的费用并不一致。代理人建议二审根据所认定的被上诉人过错程度,判定由当事人待实际费用发生后另行诉请主张。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

综上,涉案合同应为无效,该无效结果系被上诉人行为所致,被上诉人应承担完全过错责任,故上诉人上诉请求合法有效,应予支持。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

【二审裁判】:二审经审理认为,涉案租赁房屋的违建部分超过出租房屋面积的一半以上,且沈某仅租赁其他部分房屋无法实现从事普浴经营的合同目的,从而导致合同无法继续履行,故应认定租房协议整体无效,一审认定租房协议部分有效,属适用法律不当,应予纠正。胡对导致租房协议无效有重大过错,应承担相应的民事责任。沈某作为房屋承租人在订立租房协议时负有审慎义务,应要求胡某出示房屋产权证件和建设审批手续,但未要求其出示,而是草率订下租房协议,疏于审查和审慎订立合同的义务,一审根据双方的过错程度及原因力大小,酌情确定由胡某和沈某分别承担80%20%的民事责任,并无不妥。关于合同无效后财产返还和损失承担问题,一审认定沈某应向胡某支付停业后的租金40000元,依据不足,予以纠正,其他损失承担维持一审判决。 nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

nZH深圳律师-深圳律师事务所-展现深圳律师的网络平台-深律网

2015-12-22 10:28:15 浏览:

本栏目:深圳工伤律师

上一篇:某公司被诉民间借贷案件

下一篇:竣工验收合格后起算收房时间,北京房产纠纷律师

推荐认证律师

    深圳工伤律师

    律师广告位
    QQ393377300

    律师广告位
    QQ393377300

    律师广告位
    QQ393377300